还能不能买?2019年上半年广佛房地产市场回顾


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买房|数据分析

2019年上半年已经过去了。回顾去年年底,各种媒体和大神都非常有趣。他们对广州房地产的预测非常有趣。有预测的上升和可预测,很少有人能够预测真正的反应。 - “秋季”。爸爸一直关注他们的文章,但我很少预测到什么。

不预测未来,并不意味着经历过的事情毫无意义。必要的正确摘要。今天的文章老窖写了我从房地产自媒体角度看到的,我听说,我接触了。 2019年上半年广佛房地产市场。

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1.宏观背景

爸爸经常将房地产投资称为“正确的地方和正确的地方”,这是不可或缺的。白天是国家宏观经济周期,占70%;地理优势是对城市部门的微观分析,占20%;人和买家的现金流和杠杆率为10%。通俗的观点,更多的步骤在几个热门的部门和房地产,更多的了解黑色技术与杠杆,面对国家监管不计。

在文章《迟到的2018年总结》中,老人详细阐述:2018年7月至10月是“滞胀期” - “衰退期”,即投资“秋季”转向“冬季”。冬季投资的特点是:库存疲软,商品价格暴跌。

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过去,中国的调控使这项投资的四季转换往往需要3 - 5年,而美国等发达国家往往会有8到10年的轮流。如果掌握得好,就可以快速积累财富,享受不同资产之间的转换。收益。老窖认为,随着中国经济总量越来越大,我们的经济周期将不再像以前那样迅速发生变化,而是会在8到10年后更接近美国。

我还记得2019年2月至2月,A股迎来了一股快速上涨的浪潮。那时,有些朋友问我:“爸爸,这是一个恢复期吗?基础是股票是国王。”我的观点是投资季节已经转换了一年左右。将来,它可能会持续两年甚至更长时间。因此,您的朋友应该明确指出:2010.07-2019.06是广佛房地产的冬天。这个冬天只有一年。继续下跌或继续横盘是一个高概率的事情。

不要忘记一件事。冬季过后,即使在春季,房地产的特点仍然“低迷”,即横盘阶段,跌幅不能下跌但不会开始。因此,小伙伴们增加了太多的杠杆,内心是苦涩的哈哈。在过去,每个人都买了房子而没有支付第一笔款项。很多人都尽力借用它。在未来的分化时代,每个人都缺乏现金流。在接下来的三年里,每个人都应该尽可能地获得现金流。

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2.第一手市场评论

广佛地产一手市场上半年有大量数据。俗话说没有提到价格。因为2018年大部分时间,广佛的第一手市场都是双重合约。统计数据的扭曲让我输了。观察价格的动机。同比增长,下降或好,都是数字游戏,我们更多的是观察数量。

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必须说2018年12月是广州一手市场最好的抄底机会。老人要祝贺当时启动该项目的小伙伴们。我还记得,在年底,开发商发布了很多特殊单位的表现,而2018.10刚刚取消了双重合约,很多买家没有回应。与2018年初合同中购买的小伙伴相比,2018年底购买的小伙伴节省了大量资金成本和时间成本。

随着今年年初广东,香港,澳门大湾区规划的推出,广州的一手市场吸引了一股“小阳春”。开发商应对2019.03至5月1日长假的表现感到满意,特别是南沙价格的快速上涨。它证实了房价的上涨是由预期推动的。在短短半年内,南沙的基础设施变化不大。南沙的产业变化不大。教育和医疗保健不一定完美。怎么会涨得这么多?老窖一直强调,预计包装的改善将会实现,从而推动租金;房价的上涨并不需要完善,只要有不断的预期,房价就会上涨。

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你买的第一件事就是成本,而秒针则卖掉它。即使在2018年12月成功抄底成功,所有小伙伴的上市解锁也是4 - 5年后。您已经成功完成了一半,并且降低了成本,实现了“回溯时间机器”。你能在将来卖掉吗?这比购买更困难。

3.二手市场回顾

在2019年上半年,广佛的二手市场是另一个场景。在过去的三到五个月里,“小阳春”属于二手市场。但是,由于今年取消了双重合同,大量的购买力已经回归到一级市场。毕竟,中国人的传统意识仍然是买新的而不是买旧的。

老人用一个不恰当的例子来说明这种情况:假设广州在2018年整个市场拥有100w的购买力,由于冬季的宏观周期,整个市场的购买力在2019年降至90w。在2018年,由于双重合约的压制,只有30w的购买力流向一只手,剩余的70w流向二手。到2019年上半年取消双重合同时,它成为50w的购买力流,而二手仅有40w的购买力仍然存在。

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与此同时,老窖一直在收集不同渠道发布的二手房交易量。由于每个平台的统计数据不同,数据存在偏差,但我们看到数据更具观察趋势,而且数量是趋势观测的最佳指标。从不同平台的交易量来看,2010年11月至6月广州的二手市场同比下降超过40%。数量是第一位的。现在二手市场处于供过于求的状态。不要看二手车主的报价如此强烈,很多人经常这是一种钓鱼式的发布。如果你真的想卖它,你必须以优惠价出售。

投资压力很大。如果老窖当时买房,我不会选择一手房。追逐不是我的风格。我将在二手市场投入有限的购买力,流动性较低。但老窖也知道并非所有人都精通二手交易,特别是中间交易的风险和踩市场的时间成本。如何选择取决于每个人的实际情况。

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4.如何处理不同的需求

市场是这样的情况,然后回到我们目前的头衔,你现在还能买房吗?老人认为这应该与需求+手段这两个方面相结合。再一次,我拿出了我的灵魂和手绘。需求方是:投资或自住;手段是替代或加仓。根据两场比赛,产生以下四种情况:

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A.投资+替代。这是老人的情况,卖一个或一个,卖N或买一个,我想

B.投资+加仓。与更换A情况不同,这种情况往往是没有房间或闲置资金购买第二套的情况,更多的是使用第一套金融属性购买第二套。在任何一种情况下,都有两个问题 - 加上没有杠杆?多少杠杆?对于真正的合作伙伴(扣除租金收入后),老合伙人不超过家庭收入的50%。此时不建议增加头寸。你要做的就是要有耐心。当宏周期调整到弹簧时,这种耐心可能是2 - 3年,等待右侧的机会再次出现。实际月供款不到小伙伴家庭收入的50%,先评估自己的加仓是否能买得起广州市场的200w总价,这是广州好房子的最低门槛,如果所有人都很满意,然后关注2019年12月的开发商促销活动,以及2020年1月春节前的二手竹笋。

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C.自住+替代。由老人定义的自住在两年内使用,并且寻求房屋的财产。房子的消费属性是什么?例如,如果你想要结婚,如果你的孩子想要学习,如果你的第二个孩子出生得足够,如果你需要通勤以节省时间等,你需要衡量这种消费者需求并不紧急。当你结婚时,想想你是否可以在结婚前住在某一方。你可以在没有学位的情况下等待学位政策吗?节省的通勤时间您是在玩游戏还是增加价值?当你发现你真的需要这个房子的消费属性时,只要你在两年内使用它就会使用它。

D.自住+仓储。这类客户的首付款买家超过30%。目前,甚至没有一所房子可供居住。老旷观察到这种小伴侣的两个特点:一是没有房子,心态容易担心房价上涨无法赶上;另一方面,面对目前的低迷,心态总是想在最低点买入,所以他一直在关注。老旷想说,你要打破的第一件事就是在最低点购买的心态。这种不朽的行动不是你的。在这个阶段,它是房地产的最低水平。没人能确保最低点。不要让你更难。你必须好好建立自己的想法。购买后,概率仍高于您的概率。高房价交易价格比。其次,既然你独自生活,我认为你不需要等待趋势逆转。如果趋势真的逆转,房价的上涨确实会让你更满意,但它往往会抑制你对自住的需求,例如从原来的三个房间,两个浴室到三个房间和一个浴室的相同总价。老旷一直认为投资是为了让生活更美好。你在左边多付一些钱怎么样?牺牲一点投资效率,以满足您的自我生活需求,在2019年满足适合自我生活的开始。

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总结

如今,房地产的黄金时代已经过去。它不再是你崛起和我崛起的时代。在过去,每个城市的板块都不过是谁首先上升然后上升。在未来的差异化时代,人们是彼此不可或缺的。老旷不喜欢预测未来。我的投资观点是“以人为本”。不同的人会有不同的需求,通过不同的方式实现目标。

在今天的文章中,老旷回顾了他已经接触半年多的广州房地产市场。佛山市场可以算是广州六个月的滞后版。我已经为需求+手段提供了四种行动指南。您能否根据实际情况评估是否可以买房?